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Locazione uso commerciale: si può recedere per il lockdown?

Il lockdown italiano imposto dal Governo per affrontare l’emergenza sanitaria legata al coronavirus ha comportato per gli imprenditori tre mesi di chiusura obbligata della propria attività con le inevitabili ma  disastrose conseguenze che tutti conosciamo.

A riguardo, sono sorte domande da parte di esercenti e locatori :

– Nel caso di attività svolta in locali utilizzati in locazione, l’imprenditore; esercente, commerciante, ecc.  è comunque tenuto a versare il canone di locazione?

– Si può recedere preventivamente dal contratto?

– Nel caso in cui,  l’inquilino risulti moroso per non aver pagato il canone, il proprietario dell’immobile può sfrattarlo e a propria volta richiedere la conclusione del contratto per inadempimento?

L’ordinamento giuridico italiano stabilisce che, chi versa un affitto per un locale commerciale, possa recedere dal contratto prima della scadenza del termine con un preavviso di almeno sei mesi. Se tuttavia, nonostante lo stato di emergenza, l’esercente non è intenzionato a recedere, ma vuole continuare ad utilizzare i locali, quando nel contratto non è indicata espressamente una clausola che preveda in casi particolari, la possibilità di non pagare il canone, è tenuto a versarlo ugualmente.

Questo perché, oggetto del contratto è il bene immobile, non l’attività che si svolge al suo interno, anche se, purtroppo, molti esercenti si sono trovati senza liquidità e quindi nell’impossibilità effettiva di continuare a pagare la locazione.

Lo sfratto è quindi inevitabile?

A differenza degli immobili ad uso abitativo per i quali, secondo l’ordinamento italiano, si può richiedere lo sfratto, già dopo venti giorni dal mancato pagamento (termine posticipato in via straordinaria da speciali misure governative), in generale per tutti i locali ad uso commerciale: ” la gravità dell’inadempienza contrattuale è tale da giustificare uno sfratto, ma va stabilita in relazione al singolo caso” .

I Tribunali stanno già prendendo in esame in queste settimane le prime cause sul tema, di recente ad esempio, il Tribunale di Roma ha stabilito che l’inadempienza per il mancato versamento dell’affitto nei mesi di lockdown, proprio per l’eccezionalità della situazione, non possa essere causa di sfratto e di immediata conclusione del contratto.

Gli affitti mancati dovranno comunque essere recuperati nel tempo, se non si trova un accordo con il proprietario.

– Esistono misure governative che possano essere d’aiuto agli imprenditori che hanno dovuto chiudere il negozio, il bar o il ristorante durante i 3 mesi di lockdown?

Il Decreto legge “Cura Italia” ha stabilito che, gli esercenti, attività d’impresa hanno diritto ad un credito d’imposta pari al 60% , (30% per cento per contratto d’affitto d’azienda) del canone di locazione di immobili non abitativi destinati appunto all’esercizio dell’attività d’impresa, anche agricola e di lavoro autonomo, relativo ai mesi di Marzo, Aprile e Maggio.

La norma si applica anche agli Enti non commerciali, compresi quelli del terzo settore ed Enti religiosi civilmente riconosciuti.

Requisito necessario è una diminuzione dei ricavi pari almeno alla metà, da intendersi mese per mese e non in modo cumulativo. Il credito d’imposta si può chiedere solo se risulta che i canoni d’affitto comunque, sono stati effettivamente versati. Tale credito potrà poi essere ceduto ad altri soggetti tra cui gli Istituti di credito.

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